La Camera di Commercio di Roma ha avviato, dal 2006, un progetto “contratti per il condominio”, con lo scopo di migliorare la qualità dei lavori svolti nell’ambito dei condomìni e di fornire un quadro certo alle imprese operanti in questo settore.
La gestione dei condomìni non è semplice: spesso devono essere applicate complesse normative tecniche che riguardano la manutenzione degli stabili, degli impianti di riscaldamento, degli ascensori etc. e che richiedono competenze qualificate e regolate da apposite normative. Inoltre, secondo la giurisprudenza, il condominio, nei suoi rapporti contrattuali con le imprese, va considerato alla stregua di un consumatore e gode quindi delle garanzie approntate dal Codice del consumo.
Si è pensato così di fornire agli operatori del settore (condomini, amministratori e imprese) degli strumenti che fossero di ausilio, a livello giuridico e di rapporti tra le parti coinvolte, ossia degli schemi contrattuali standard sulle più importanti tematiche di interesse condominiale.
Dopo aver condiviso già nel 2007, nell’ambito del Progetto promosso dal Ministero dello Sviluppo Economico, i contratti-tipo di installazione e manutenzione di impianti termici condominiali e, successivamente, quello in materia di installazione, ampliamento e/o manutenzione degli impianti elettrici condominiali.
Sin dal 2008, la Camera di Commercio di Roma ha cominciato ad elaborare, nell’ambito del “progetto condomìni” uno schema contrattuale dedicato alla manutenzione ordinaria degli ascensori. Anche in questo caso si tratta di una tematica assai sentita: si pensi alla vetustà di vari impianti e alle loro necessità di manutenzione e continuità di funzionamento, amplificate magari dalla presenza di persone anziane o disabili negli stabili che ospitano quelle macchine.
Proprio queste situazioni potrebbero infatti spingere il condominio ad addivenire, senza un’adeguata ponderazione, a soluzioni contrattuali che però danno vita a patologie quando non a vere e proprie controversie giudiziarie con le ditte di manutenzione o, addirittura, tra condòmini.
Si è evidenziato quindi la necessità di un intervento regolatore allo scopo di salvaguardare il buon funzionamento del complesso mercato della manutenzione ascensori, venendo incontro, altresì, alle aspettative sia delle imprese che dei condòmini consumatori.
Negli anni 2003 e 2004 le suddette criticità del mercato sono state evidenziate, altresì, dall’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, soprattutto sul versante dell’abnorme durata dei contratti (cinque e, a volte, anche dieci anni) e della limitata possibilità di approvvigionamento delle parti di ricambio degli impianti.
Il testo elaborato dalla Camera di Roma nel 2009, e successivamente aggiornato nel 2012 in vista di una sua estensione a livello nazionale, ha cercato di tenere conto di tutte le citate criticità nonché delle posizioni espresse dalle associazioni delle imprese e dei consumatori che hanno partecipato alle audizioni.
Gli esperti legali della Commissione contratti, coadiuvati dall’ufficio di regolazione del mercato, hanno tradotto in formulazioni giuridiche i punti di incontro che via via si sono manifestati nella dialettica tra i vari interessi in gioco.
Il risultato finale si prefigge di fornire un contributo regolatorio ad un settore indubbiamente non facile ma, proprio per questo motivo, intrinsecamente sfidante per la mission storica di un soggetto come la Camera di Commercio.
In sede nazionale, oltre al qualificato apporto di alcune Camere di Commercio, che negli anni passati avevano promosso azioni inibitoria in materia, nella predisposizione del presente contratto sono stati sentiti: i sindacati degli inquilini SUNIA, SICET, UNIAT (nell’ambito di una qualificata e ampia collaborazione sui temi della locazione e del condominio), i rappresentanti delle associazioni degli amministratori condominiali (in particolare, si segnala il contributo di ANACI - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali Italiani), nonché i rappresentanti delle seguenti associazioni rappresentanti delle imprese del settore: ANACAM (Associazione Nazionale di Imprese di Costruzione e Manutenzione Ascensori) e CONFARTIGIANATO Ascensoristi, che hanno consentito di verificare l’equilibrio normativo del contenuto del contratto-tipo e la sua conformità alle migliori prassi di mercato.
