I contratti e i documenti predisposti in sede locale CCIAA di Venezia sono stati predisposti in collaborazione con le istituzioni locali, e con l’apporto delle associazioni dei consumatori e di associazioni di categoria locali interessate e precisamente: la Provincia di Venezia e l’Azienda Promozione Turistica Provincia di Venezia, nonché F.I.A.I.P Venezia e l’associazione Federconsumatori.
In ambito locale, presso la Camera di Commercio di Venezia, che ha svolto un importante lavoro di coordinamento, sono stati raccolti ed esaminati vari modelli contrattuali; poi è seguita una serie di audizioni informali che hanno completato il quadro economico giuridico dei settori negoziali di riferimento.
Si ringraziano tutti coloro che hanno collaborato alla redazione dei documenti: Avv. Mario Feltrin – Dirigente CCIAA di Venezia, Dr.ssa Giovanna Zennaro – Funzionario Responsabile CCIAA Venezia, e gli esperti: Avv Patrizia Chiampan, Notaio Pierpaolo Doria Prof. Avv. Gianluca Sicchiero, Avv. Marco Ticozzi.
Quando la Commissione Unità per la Regolazione del Mercato della Camera di Commercio di Venezia ha iniziato a predisporre i contratti tipo che sono qui raccolti, si è posta un duplice obiettivo: il primo, fornire uno strumento di lavoro utilizzabile anche da chi non sia a conoscenza dei dettagli del diritto e dei continui cambiamenti della giurisprudenza sui vari problemi connessi, il secondo, rispettare il ben chiaro monito, proveniente dall’Autorità Garante per la Concorrenza ed il Mercato, sollecitata da chi scrive quando si era proceduto a rinnovare la raccolta degli usi della Provincia di Venezia, che avvisava della necessità di ricordare che la disciplina della concorrenza (l. n. 287 del 1990) vieta le intese restrittive della concorrenza.
Predisporre un contratto tipo è infatti un lavoro particolarmente delicato: da un lato occorre lasciare libero spazio alle decisioni che, normalmente, le parti si riservano di adottare, perché fanno parte della libera contrattazione e, dunque, non sono regolabili in astratto; dall’altro, le regole da inserire devono rispettare l’equilibrio che il contratto deve garantire ad entrambi i contraenti, perché la Commissione non parteggia per nessuno, in quanto il suo compito è di favorire al meglio contratti che rispettino le reciproche aspettative, ad onta di chi ritiene che il contratto sia il terreno elettivo della lotta dell’uno contro l’altro.
In questa prospettiva, occorreva anche ricordare che i contratti che dicono poco, non sono per ciò solo incompleti, in quanto è il codice stesso, quando le parti tacciono, a rinviare alla disciplina di legge delle singole fattispecie: eppure, ci si fida ben poco quando i contratti hanno poche clausole, come se funzionassero male.
Ancora, per complicare di più il lavoro, doveva nel contempo evitarsi il rischio opposto, ovvero di creare contratti talmente fitti di regole, da rendere sospettosi i contraenti e far magari pensare che si tratti di moduli diretti ad avvantaggiare una categoria, proprio quello che la “legge antitrust” vuol evitare. La diffusione di moduli di questo tipo avrebbe costituito, infatti, un danno gravissimo e non a caso si legge ad es., nelle funzioni del mediatore indicate nella premessa, quale risulta essere il compenso normalmente richiesto, ma con la precisazione che è “comunque oggetto di libera contrattazione”, a conferma che si tratta di un dato rilevato e non di una regola vincolante.
Insomma, è stato quasi più difficile tener conto di tutte le necessità ricordate che pensare ad un contratto come nella professione si è abituati a fare continuamente.
La raccolta che presentiamo è preceduta anzitutto da una serie di informazioni, il cui obiettivo è di far comprendere alla generalità delle persone, la differenza tra contratto preliminare e definitivo nonché il ruolo svolto dai diversi professionisti che intervengono a tutti i livelli della contrattazione, in quanto una corretta informazione è un presupposto di una buona contrattazione, oltre ad essere uno dei diritti fondamentali spettanti al consumatore in base all’art. 2 del codice del consumo (D. Lgs. n. 206/2005).
Vi sono anche notizie più complesse, quali la spiegazione di termini come “rinegoziazione”, “surrogazione” ecc.: per quanto si tratti di istituti di ostica comprensione per il profano, siamo convinti che in ogni caso l’informazione sia indispensabile anche in queste ipotesi: semmai la si dovrà rendere il più semplice possibile, ma senza trascurarla e confidiamo di esserci riusciti.
Qualche indicazione sui costi fiscali delle operazioni di vendita serve infine a far comprendere che l’impegno economico che si affronta, non si limita al solo prezzo dell’immobile.
Prima di entrare nel merito della modulistica, è stato predisposte anche un Codice di Comportamento degli agenti immobiliari, la cui funzione è di indicare regole di deontologia che rispecchino il principio di buona fede contrattuale, dalle trattative fino all’adempimento, proprio come dice il codice civile, ma indicando nel dettaglio i comportamenti virtuosi.
Tanto dovrebbe bastare per aver certezza che il contratto sarà un buon accordo anche perché l’affare economico è stato preceduto ed accompagnato dalle opportune verifiche; in realtà, il Codice di Comportamento tutela anche chi vi aderisca, ad es., da pretese alle volte esasperate di clienti che pretendono davvero la luna nel pozzo.
I modelli di contratto che abbiamo predisposto sono ovviamente solo alcuni dei moltissimi che il mercato conosce, ma il nostro compito non era di affrontare tutte le variabili, quanto di fornire indicazioni sui tipi prevalenti che la contrattazione pratica.
Sono stati così predisposti una serie di atti unilaterali che contengono i conferimenti d’incarico ai mediatori nonché proposte di acquisto e di vendita. In tal modo è stato raccolto il materiale che, più di frequente, è utilizzato dai mediatori, ovvero i contratti quando il cliente sia giunto al punto di voler concludere l’affare ma anche gli atti con cui si incarica il mediatore di reperire sul mercato la risorsa desiderata e che precedono, il più delle volte, il preliminare.
Tali moduli rispecchiano gli obiettivi sopra enunciati: il tentativo è di far sì che chi si affida agli stessi, sia garantito il più possibile sulla bontà dell’impegno, abbia le idee chiare e non tema che il contratto sia un guazzabuglio di regole incomprensibili che nascondono di sicuro qualche trabocchetto.
N.B.: I modelli di contratto-tipo (che sono già stati esaminati dal Tavolo di lavoro nazionale presso Unioncamere) non sono ancora stati condivisi dalla Commissione nazionale contratti-tipo a livello di Sistema Camerale e sono aperti al contributo di tutte le associazioni interessate a fornire contributi giuridico-economici qualificati e migliorativi dei testi in esame.
Si precisa che la FIMAA è aderente a Confcommercio
