Il condominio, quale forma particolare di comunione ordinaria risultato dalla commistione di unità abitative di proprietà esclusiva di singoli condòmini strutturalmente connesse a parti comuni ed insuscettibile di essere sciolta (c.d. comunione forzosa), riceve apposita normazione nel sistema codicistico italiano che, nel disegnare la dinamica dei diritti e dei doveri condominiali dei singoli, all’art. 1129 c.c. introduce un preciso obbligo: la nomina di un amministratore qualora si sia in presenza di più di 4 condòmini. Una tale previsione risponde alla precisa esigenza di contemperare i diversi interessi, di natura collettiva ed individuale, e soprattutto di rimediare all’empasse gestionale che altrimenti si creerebbe.
Il rapporto Amministratore-Condominio, benché non riceva un preciso inquadramento sinallagmatico, è generalmente ricondotto al rapporto di mandato, in forza del quale l’amministratore acquista un preciso potere esecutivo e di rappresentanza per l’appunto conferito dall’organo assembleare del condominio, titolare di potere deliberativo.
Un tale inquadramento facilita l’operazione di formalizzazione del rapporto Amministratore- Condominio, che in assenza di un contratto tipizzato ex lege, può ricostruirsi comunque sulla base del “contratto di mandato” arricchito degli aspetti peculiari degli artt. 1129 c.c. e ss.
Ne deriva così una schema contrattuale con il quale il condominio, la cui volontà confluisce nei modi dell’art. 1136 c.c. nella delibera assembleare da intendersi quale parte integrante del contratto stesso, conferisce mandato di amministrazione condominiale.
Nel contratto è disciplinato puntualmente l’intero rapporto obbligatorio, sia con riferimento al contenuto dell’incarico conferito all’amministratore in via ordinaria e straordinaria (con una elencazione che integra il testo normativo con fattispecie tipiche della prassi recepite dalla produzione giurisprudenziali), sia agli aspetti più strettamente legati al suo mandato, quale la durata, la revoca ed il compenso.
La sottoscrizione di un contratto in cui sono espressamente contemplate le mansioni dell’amministratore e sono disciplinati particolari aspetti, nella pratica fonte di controversia, come nel caso in cui il condominio rifiuti di retribuire l’Amministratore di un ulteriore compenso in caso di opere di straordinaria manutenzione, o l’Amministratore rifiuti di consegnare o far visionare documenti ai condòmini richiedenti, o ancora faccia transitare denaro del condominio su conti personali o infine non effettui il dovuto passaggio delle consegne all’atto del subentro del nuovo amministratore così ostacolandone la regolare attività, dovrebbe così giovare ad entrambe le parti, obbligate reciprocamente da un contratto che nell’ottica della completezza dell’oggetto, dovrebbe ridurre al contempo il pericolo di insorgende controversie, spesso conseguenza di accordi assenti o imperfetti.
Si ringraziano tutti coloro che hanno collaborato alla redazione dei documenti: Avv. Sabrina Carvelli – Vice Segretario Generale della Camera di Commercio di Crotone, Dott.ssa Sylvie Marie Orlando – Referente Contratti-tipo CIAA di Crotone, e gli esperti: Avv. Raffaella Grisafi e Avv. Cristiano Iurilli.
